To najczęstsze pytanie inwestora na etapie decyzji. I najtrudniejsze, bo uczciwa odpowiedź nie brzmi „tyle a tyle”. Realny zarobek zależy od czynników, których nie da się z góry założyć. Zamiast rzucać liczbą, pokazujemy metodę: z czego składa się przychód, jakie koszty go pomniejszają i jak samodzielnie policzyć wynik dla konkretnego lokalu.
Dlaczego nie podajemy gotowej liczby
Pisaliśmy już osobno o tym, które udogodnienia podnoszą stawki za dobę oraz jak rośnie wartość kapitałowa apartamentu. Ten artykuł nie powtarza tamtych, lecz pokazuje coś innego: samą metodę policzenia zarobku, w którą wstawisz własne dane. To narzędzie, nie kolejna lista czynników wpływających na zysk.
W internecie łatwo znaleźć artykuły obiecujące konkretny procent zwrotu z apartamentu inwestycyjnego. Traktuj je ostrożnie. Rzetelna odpowiedź na pytanie o zarobek wymaga danych konkretnego lokalu, a te zależą od obłożenia, sezonu, stawek za dobę i warunków umowy z operatorem.
Deweloper, który podaje jedną liczbę zwrotu jako pewnik, albo upraszcza, albo obiecuje coś, czego nie może zagwarantować. Dlatego zamiast liczby dajemy Ci narzędzie: schemat, w który sam wstawisz realne dane, żeby otrzymać wynik dla konkretnej inwestycji.
Z czego składa się przychód
Przychód z apartamentu w modelu condohotelu pochodzi z najmu krótkoterminowego, którym zarządza operator. Kluczowe zmienne to:
- ADR (średnia stawka za dobę) – ile średnio płaci gość za noc. Zależy od standardu, lokalizacji, sezonu i jakości zarządzania cenami przez operatora
- Obłożenie – jaki procent dni w roku lokal jest wynajęty. Zależy od atrakcyjności lokalizacji, sezonowości i skuteczności operatora w pozyskiwaniu gości
- Podział przychodów – jaka część przychodu trafia do właściciela, a jaka stanowi prowizję operatora. Określa to umowa operatorska
Iloczyn ADR, liczby wynajętych dni i udziału właściciela daje przychód brutto inwestora. Ale to dopiero początek rachunku, bo od przychodu trzeba odjąć koszty i podatek.
Schemat kalkulacji: wstaw własne dane
Oznaczmy roczny przychód obiektu z najmu jako P. Wartość P dla konkretnego lokalu podaje operator na podstawie danych historycznych porównywalnych obiektów. To jest liczba, której musisz zażądać, zanim cokolwiek policzysz.
| Krok kalkulacji | Sposób wyliczenia |
|---|---|
| Przychód roczny obiektu z najmu | P (podaje operator) |
| Udział właściciela | P × udział wg umowy (np. 60%) |
| Podatek dochodowy | zależnie od formy (ryczałt 8,5% lub zasady ogólne) |
| Przychód po podatku | udział właściciela minus podatek |
| Koszty stałe roczne | podatek od nieruchomości + fundusz remontowy + ubezpieczenie |
| Wynik netto roczny | przychód po podatku minus koszty stałe |
| Stopa zwrotu | wynik netto podzielony przez zainwestowany kapitał |
Ten schemat daje konkretną liczbę dopiero po wstawieniu realnego P. Bez danych operatora każda kwota byłaby zgadywaniem. Z danymi, kalkulacja zajmuje kilka minut i daje wynik oparty na faktach, a nie na obietnicy.
Jakie koszty pomniejszają wynik
Pełny obraz zarobku wymaga uwzględnienia kosztów po stronie właściciela. Najważniejsze z nich to prowizja operatora (typowo procent od przychodu), podatek od nieruchomości, fundusz remontowy, ubezpieczenie i rezerwa na wymianę wyposażenia. Więcej na ten temat w artykule o pasywnym dochodzie z gór i roli operatora.
O co pytać operatora, żeby policzyć rzetelnie
- Jakie było obłożenie porównywalnych obiektów w poprzednich sezonach?
- Jaka jest średnia stawka za dobę (ADR) i jak zmienia się między sezonami?
- Jaki jest podział przychodów między właściciela a operatora?
- Od czego liczona jest prowizja: od przychodu brutto czy po odliczeniu kosztów platform?
- Jakie koszty ponosi właściciel poza prowizją?
Operator, który realnie zarządza obiektami, powinien móc odpowiedzieć na te pytania danymi. Brak takich danych albo unikanie konkretów to sygnał ostrzegawczy.
Chcesz policzyć potencjalny wynik dla konkretnego lokalu w Sky Resort?
Doradca Sky Resort pomoże Ci przejść przez schemat kalkulacji na realnych danych, wskaże, o co pytać operatora, i pokaże dostępne informacje o rynku. Pierwsza rozmowa jest bezpłatna i bez zobowiązań.
Umów bezpłatną rozmowęNajczęściej zadawane pytania
Ile realnie można zarobić na apartamencie w Szczyrku?
Nie ma jednej odpowiedzi, bo zależy to od lokalu, obłożenia, sezonu i warunków umowy. Zamiast szukać gotowej liczby, poproś operatora o dane obłożenia porównywalnych obiektów i wstaw je do schematu kalkulacji. To da wynik oparty na faktach dla konkretnej inwestycji.
Czy podawane w internecie stopy zwrotu są wiarygodne?
Traktuj je ostrożnie. Konkretny procent zwrotu bez wskazania źródła i założeń to często uproszczenie lub obietnica marketingowa. Wiarygodna kalkulacja opiera się na danych obłożenia konkretnego operatora, a nie na ogólnych deklaracjach.
Jaki jest typowy podział przychodów z operatorem?
Podział zależy od umowy i modelu operatorskiego. Prowizja operatora mieści się zazwyczaj w przedziale kilkudziesięciu procent przychodu, w zamian za pełną obsługę najmu. Dokładne warunki określa konkretna umowa operatorska, którą warto przeczytać przed podpisaniem.
Czy zysk z najmu jest opodatkowany?
Tak. Możesz wybrać ryczałt (8,5% do 100 tys. zł przychodu, 12,5% powyżej) lub zasady ogólne z możliwością odliczenia kosztów. Wybór formy wpływa na wynik netto.
Od czego najbardziej zależy zarobek z apartamentu?
Od obłożenia i stawki za dobę, czyli od tego, jak często i za ile lokal jest wynajmowany. Oba czynniki zależą od lokalizacji, standardu i skuteczności operatora. Dlatego dane obłożenia od operatora są najważniejszym elementem rzetelnej kalkulacji.
