Tuhle otázku si investor klade nejčastěji, když se rozhoduje. A je zároveň nejtěžší, protože poctivá odpověď nezní „tolik a tolik“. Skutečný výnos závisí na faktorech, které nejde předem pevně stanovit. Místo hotového čísla proto ukazujeme metodu: z čeho se skládají příjmy, jaké náklady je snižují a jak si výsledek pro konkrétní apartmán spočítat sami.
Proč neuvádíme hotové číslo
Vybavení, které zvyšuje cenu za noc, a růstu hodnoty apartmánu se věnujeme v samostatných textech. Najdete je na našem blogu, kde jsou i další články pro investory. Tento článek je neopakuje. Ukazuje samotnou metodu výpočtu výnosu, do které dosadíte vlastní data. Je to nástroj, ne další seznam faktorů, které ovlivňují zisk.
Na internetu snadno najdete články, které slibují konkrétní procento výnosu z investičního apartmánu. Berte je s rezervou. Poctivá odpověď na otázku výnosu vyžaduje data konkrétní jednotky. Ta závisí na obsazenosti, sezóně, cenách za noc a podmínkách smlouvy s operátorem.
Developer, který uvádí jedno číslo výnosu jako jistotu, buď zjednodušuje, nebo slibuje něco, co nemůže zaručit. Místo čísla vám proto dáváme nástroj: postup, do kterého sami dosadíte reálná data a dostanete výsledek pro konkrétní investici.
Z čeho se skládají příjmy
Příjmy z apartmánu v modelu condohotelu pocházejí z krátkodobého pronájmu, který řídí operátor pronájmu. Klíčové proměnné jsou:
- ADR (průměrná cena za noc) – kolik host v průměru zaplatí za noc. Závisí na standardu, lokalitě, sezóně a na tom, jak dobře operátor řídí ceny
- Obsazenost – kolik procent dní v roce je apartmán pronajatý. Závisí na atraktivitě lokality, sezónnosti a na tom, jak úspěšně operátor získává hosty
- Rozdělení příjmů – jaká část příjmů jde majiteli a jaká tvoří provizi operátora. Určuje to smlouva s operátorem
Součin ADR, počtu pronajatých nocí a podílu majitele dává hrubý příjem investora. To je ale teprve začátek výpočtu, protože od příjmu je třeba odečíst náklady a daň.
Postup výpočtu: dosaďte vlastní data
Roční příjem objektu z pronájmu označme jako P. Hodnotu P pro konkrétní jednotku uvádí operátor na základě historických dat srovnatelných objektů. Právě toto číslo musíte získat dřív, než začnete cokoli počítat.
| Krok výpočtu | Způsob výpočtu |
|---|---|
| Roční příjem objektu z pronájmu | P (uvádí operátor) |
| Podíl majitele | P × podíl podle smlouvy (např. 60 %) |
| Daň z příjmu | podle zvolené formy (paušální daň „ryczałt“ 8,5 % nebo obecná pravidla) |
| Příjem po zdanění | podíl majitele minus daň |
| Roční fixní náklady | daň z nemovitosti + fond oprav + pojištění |
| Roční čistý výsledek | příjem po zdanění minus fixní náklady |
| Míra výnosu | čistý výsledek vydělený investovaným kapitálem |
Konkrétní číslo z tohoto postupu dostanete až po dosazení reálného P. Bez dat od operátora by každá částka byla jen odhadem. S daty zabere výpočet pár minut a výsledek stojí na faktech, ne na slibu.
Jaké náklady snižují výsledek
Úplný obraz výnosu vyžaduje započítat náklady na straně majitele. Nejdůležitější z nich jsou provize operátora (obvykle procento z příjmů), daň z nemovitosti, fond oprav, pojištění a rezerva na obnovu vybavení. Více o pasivním příjmu a roli operátora najdete na našem blogu.
Na co se ptát operátora, abyste počítali správně
- Jaká byla obsazenost srovnatelných objektů v předchozích sezónách?
- Jaká je průměrná cena za noc (ADR) a jak se mění mezi sezónami?
- Jak se dělí příjmy mezi majitele a operátora?
- Z čeho se počítá provize: z hrubých příjmů, nebo po odečtení poplatků rezervačních platforem?
- Jaké náklady nese majitel kromě provize?
Operátor, který objekty skutečně spravuje, by měl na tyto otázky odpovědět daty. Pokud data chybí nebo se operátor konkrétním odpovědím vyhýbá, je to varovný signál.
Chcete spočítat možný výsledek pro konkrétní apartmán v Sky Resort?
Poradce Sky Resort s vámi projde postup výpočtu na reálných datech, ukáže, na co se ptát operátora, a představí dostupné informace o trhu. První konzultace je zdarma a nezávazná.
Časté dotazy
Kolik se dá na apartmánu ve Szczyrku reálně vydělat?
Jedna odpověď neexistuje, protože záleží na jednotce, obsazenosti, sezóně a podmínkách smlouvy. Místo hledání hotového čísla si od operátora vyžádejte data o obsazenosti srovnatelných objektů a dosaďte je do postupu výpočtu. Dostanete výsledek pro konkrétní investici, který stojí na faktech.
Jsou míry výnosu uváděné na internetu důvěryhodné?
Berte je s rezervou. Konkrétní procento výnosu bez uvedení zdroje a předpokladů bývá zjednodušením nebo marketingovým slibem. Důvěryhodný výpočet vychází z dat o obsazenosti od konkrétního operátora, ne z obecných prohlášení.
Jak se obvykle dělí příjmy s operátorem?
Rozdělení závisí na smlouvě a modelu spolupráce s operátorem. Provize operátora se obvykle pohybuje v řádu desítek procent z příjmů, výměnou za kompletní zajištění pronájmu. Přesné podmínky stanoví konkrétní smlouva s operátorem. Před podpisem si ji pečlivě přečtěte.
Podléhá zisk z pronájmu dani?
Ano. V Polsku si můžete zvolit paušální daň z příjmů, tzv. ryczałt (8,5 % do příjmu 100 tis. zł (PLN), 12,5 % nad tuto hranici), nebo zdanění podle obecných pravidel s možností odečíst náklady. Zvolená forma ovlivňuje čistý výsledek.
Na čem výnos z apartmánu závisí nejvíc?
Na obsazenosti a ceně za noc, tedy na tom, jak často a za kolik se apartmán pronajímá. Oba faktory závisí na lokalitě, standardu a úspěšnosti operátora. Proto jsou data o obsazenosti od operátora nejdůležitější součástí spolehlivého výpočtu.
