Toto je najčastejšia otázka investora vo fáze rozhodovania. A zároveň najťažšia, pretože poctivá odpoveď neznie „toľko a toľko“. Skutočný zárobok závisí od faktorov, ktoré sa nedajú vopred predpokladať. Namiesto hádzania číslami ukazujeme metódu: z čoho sa skladá príjem, aké náklady ho znižujú a ako si sami vypočítate výsledok pre konkrétny apartmán.
Prečo neuvádzame hotové číslo
Na našom blogu nájdete aj texty o tom, čo ovplyvňuje cenu za noc a ako rastie hodnota apartmánu. Tento článok ich neopakuje. Ukazuje samotnú metódu výpočtu zárobku, do ktorej doplníte vlastné údaje. Je to nástroj, nie ďalší zoznam faktorov, ktoré vplývajú na zisk.
Na internete ľahko nájdete články, ktoré sľubujú konkrétne percento výnosu z investičného apartmánu. Pristupujte k nim opatrne. Poctivá odpoveď na otázku o zárobku si vyžaduje údaje konkrétneho apartmánu a tie závisia od obsadenosti, sezóny, cien za noc a podmienok zmluvy s operátorom prenájmu.
Developer, ktorý uvádza jedno číslo výnosu ako istotu, buď zjednodušuje, alebo sľubuje niečo, čo nemôže garantovať. Preto vám namiesto čísla dávame nástroj: postup, do ktorého sami doplníte reálne údaje a dostanete výsledok pre konkrétnu investíciu.
Z čoho sa skladá príjem
Príjem z apartmánu v modeli condohotela pochádza z krátkodobého prenájmu, ktorý riadi operátor. Kľúčové premenné sú:
- ADR (priemerná cena za noc) – koľko v priemere zaplatí hosť za noc. Závisí od štandardu, lokality, sezóny a od toho, ako dobre operátor riadi ceny
- Obsadenosť – koľko percent dní v roku je apartmán prenajatý. Závisí od atraktivity lokality, sezónnosti a od toho, ako úspešne operátor získava hostí
- Delenie príjmov – aká časť príjmu ide majiteľovi a aká tvorí províziu operátora. Určuje to zmluva s operátorom
Súčin ADR, počtu prenajatých dní a podielu majiteľa dáva hrubý príjem investora. To je však len začiatok výpočtu, pretože od príjmu treba odpočítať náklady a daň.
Postup výpočtu: doplňte vlastné údaje
Ročný príjem objektu z prenájmu označme ako P. Hodnotu P pre konkrétny apartmán uvádza operátor na základe historických údajov porovnateľných objektov. Toto číslo si musíte vyžiadať skôr, než začnete čokoľvek počítať.
| Krok výpočtu | Spôsob výpočtu |
|---|---|
| Ročný príjem objektu z prenájmu | P (uvádza operátor) |
| Podiel majiteľa | P × podiel podľa zmluvy (napr. 60 %) |
| Daň z príjmu | podľa formy zdanenia (poľská paušálna daň, tzv. ryczałt, 8,5 %, alebo všeobecné pravidlá) |
| Príjem po zdanení | podiel majiteľa mínus daň |
| Ročné fixné náklady | daň z nehnuteľnosti + fond opráv + poistenie |
| Ročný čistý výsledok | príjem po zdanení mínus fixné náklady |
| Miera výnosu | čistý výsledok vydelený investovaným kapitálom |
Tento postup dá konkrétne číslo až po doplnení reálneho P. Bez údajov od operátora by každá suma bola len odhad. S údajmi zaberie výpočet pár minút a výsledok stojí na faktoch, nie na sľuboch.
Aké náklady znižujú výsledok
Úplný obraz o zárobku si vyžaduje započítať náklady na strane majiteľa. Najdôležitejšie sú provízia operátora (zvyčajne percento z príjmu), daň z nehnuteľnosti, fond opráv, poistenie a rezerva na výmenu vybavenia. Viac o pasívnom príjme a úlohe operátora nájdete na našom blogu.
Na čo sa pýtať operátora, aby výpočet sedel
- Aká bola obsadenosť porovnateľných objektov v predchádzajúcich sezónach?
- Aká je priemerná cena za noc (ADR) a ako sa mení medzi sezónami?
- Ako sa delia príjmy medzi majiteľa a operátora?
- Z čoho sa počíta provízia: z hrubého príjmu, alebo po odpočítaní poplatkov rezervačných platforiem?
- Aké náklady znáša majiteľ okrem provízie?
Operátor, ktorý objekty naozaj spravuje, by mal vedieť na tieto otázky odpovedať údajmi. Ak údaje chýbajú alebo sa vyhýba konkrétnostiam, je to varovný signál.
Chcete si spočítať možný výsledok pre konkrétny apartmán v Sky Resort?
Poradca Sky Resort s vami prejde postup výpočtu na reálnych údajoch, poradí, na čo sa pýtať operátora, a ukáže dostupné informácie o trhu. Prvý rozhovor je bezplatný a nezáväzný.
Najčastejšie otázky
Koľko sa dá reálne zarobiť na apartmáne v Szczyrku?
Jedna odpoveď neexistuje, pretože to závisí od apartmánu, obsadenosti, sezóny a podmienok zmluvy. Namiesto hľadania hotového čísla požiadajte operátora o údaje o obsadenosti porovnateľných objektov a doplňte ich do postupu výpočtu. Tak dostanete výsledok založený na faktoch pre konkrétnu investíciu.
Sú miery výnosu uvádzané na internete dôveryhodné?
Pristupujte k nim opatrne. Konkrétne percento výnosu bez uvedenia zdroja a predpokladov je často zjednodušenie alebo marketingový sľub. Dôveryhodný výpočet vychádza z údajov o obsadenosti od konkrétneho operátora, nie zo všeobecných vyhlásení.
Aké je bežné delenie príjmov s operátorom?
Delenie závisí od zmluvy a od modelu spolupráce s operátorom. Provízia operátora sa zvyčajne pohybuje v desiatkach percent z príjmu, za čo zabezpečuje kompletnú správu prenájmu. Presné podmienky určuje konkrétna zmluva s operátorom, ktorú si oplatí prečítať pred podpisom.
Je zisk z prenájmu zdanený?
Áno. V Poľsku si môžete zvoliť paušálnu daň, tzv. ryczałt: 8,5 % z príjmu do 100 000 zł (PLN) a 12,5 % nad túto hranicu, alebo všeobecné pravidlá s možnosťou odpočítať náklady. Zvolená forma ovplyvňuje čistý výsledok.
Od čoho najviac závisí zárobok z apartmánu?
Od obsadenosti a ceny za noc, teda od toho, ako často a za koľko sa apartmán prenajíma. Oba faktory závisia od lokality, štandardu a schopností operátora. Preto sú údaje o obsadenosti od operátora najdôležitejšou súčasťou poctivého výpočtu.
