Je to jedna z najčastejších otázok investorov vstupujúcich na trh rekreačných nehnuteľností. Oba smery majú svojich priaznivcov a oba dokážu zarábať. Namiesto toho, aby sme vopred vyhlásili víťaza, porovnávame čestne: sezónnosť, dostupnosť klienta, konkurenciu a riziko. Závery si vyvodíte sami, my ukladáme fakty.
Dva modely, dve rôzne logiky príjmov
Na blogu sme už porovnávali hory s veľkým mestom z hľadiska ochrany pred infláciou a Szczyrk s inými horskými strediskami. Tento článok pridáva tretí smer porovnania: more. Je to samostatná os, pretože prímorský model sa riadi inou sezónnou logikou než mesto aj iné hory.
Rekreačná nehnuteľnosť pri mori a v horách nie je ten istý investičný produkt v inej scenérii. Sú to dva rôzne modely, ktoré zarábajú iným spôsobom a v iných mesiacoch.
Prímorský model stojí na jednej, veľmi intenzívnej letnej sezóne. Júl a august sú vrchol, keď dopyt dokáže prevýšiť ponuku a ceny za noc stúpajú. Mimo tohto okna turistický ruch zreteľne slabne a jeseň a zima sú obdobím nízkeho dopytu vo väčšine baltských stredísk.
Horský model v stredisku ako Szczyrk funguje v dvoch sezónach: zimnej (lyžiarskej) a letnej (cyklisticko-turistickej). K tomu sa pridávajú víkendové pobyty a pobyty ľudí pracujúcich na diaľku rozložené počas celého roka. Rozloženie dopytu je rovnomernejšie a obdobie nízkeho ruchu kratšie.
Sezónnosť: jedna sezóna verzus dve
Je to najdôležitejší štrukturálny rozdiel a oplatí sa ho pochopiť skôr, než porovnáte čokoľvek iné.
Prímorské stredisko žije v lete. Vrchol sezóny je krátky, ale intenzívny. Problém investora nespočíva vo vrchole, ale v dlhom období mimo neho, keď treba objekt udržiavať a dopyt je nízky.
Horské stredisko s dvoma sezónami má kratšie mŕtve obdobie. Zima priťahuje lyžiarov, leto cyklistov a pešich turistov a prechodné obdobia (jar, jeseň) čoraz častejšie napĺňajú víkendové pobyty a ľudia pracujúci na diaľku. To neznamená, že horský objekt je vždy plný, ale rozloženie rizika neobsadenosti je priaznivejšie.
Dostupnosť klienta: kto príde a ako ďaleko to má
Poloha na mape je jedna vec. Reálna dostupnosť pre hosťa pripraveného prísť na víkend je celkom iná a často rozhoduje o obsadenosti mimo vrcholu sezóny.
Szczyrk leží asi 70 km od Katovíc a 100 km od Krakova. Pre milióny obyvateľov Horného Sliezska a Malopoľska je to cesta v rámci hodiny. Blízkosť veľkých aglomerácií spôsobuje, že víkendový dopyt je reálny počas celého roka, nielen vo vrchole sezóny.
Baltské pobrežie je ľahko dostupné pre obyvateľov Pomoranska, no pre stredné a južné Poľsko znamená 5 až 7 hodín jazdy jedným smerom. To obmedzuje spontánne víkendové výlety, ktoré sa pri mori sústreďujú do letnej sezóny.
Konkurencia ponuky: kde je ťažšie o hosťa
Baltské pobrežie má za sebou desaťročia intenzívnej výstavby ubytovacej základne. V obľúbených strediskách je ponuka objektov veľká, čo mimo vrcholu sezóny býva faktorom cenového tlaku medzi prevádzkovateľmi.
Szczyrk je v prémiovom segmente menej nasýtený trh. Počet moderných apartmánov triedy condohotel je obmedzený a centrálne pozemky pre nové investície sa pomaly vyčerpávajú. Je to reálna vlastnosť štruktúry trhu, hoci jej vplyv na konkrétny objekt závisí od mnohých faktorov.
Regulačné riziko
Krátkodobý prenájom vo veľkých európskych mestách je čoraz častejšie predmetom regulácií a obmedzení. V Poľsku sa tento trend zatiaľ týka najmä diskusie o mestách, nie turistických stredísk. Horské a prímorské strediská fungujú v tom istom právnom prostredí, no oplatí sa sledovať, ako sa menia predpisy o krátkodobom prenájme v turistických obciach.
Zhrnutie porovnania
Čestne: more má svoje prednosti. Intenzívny letný vrchol, vyššie ceny v júli a auguste, obrovská rozpoznateľnosť Baltu ako dovolenkového smeru. Pre investora zameraného na krátku, silnú sezónu môže byť dobrou voľbou. Hory vyhrávajú rozložením dopytu v čase a víkendovou dostupnosťou, čo sa premieta do kratšieho obdobia nízkeho ruchu.
| Kritérium | Hory (Szczyrk) | More (prémiový Balt) |
|---|---|---|
| Sezónnosť | Dve sezóny v roku | V zásade jedna sezóna |
| Rozloženie príjmu | Rovnomernejšie | Sústredené do prázdnin |
| Vrcholové ADR | Vysoké | Vysoké, v lete často vyššie |
| Víkendová dostupnosť | Veľmi dobrá (Sliezsko, Malopoľsko) | Dobrá najmä pre Pomoransko |
| Prémiová konkurencia ponuky | Obmedzená | Vysoká a rastúca |
| Obdobie nízkeho dopytu | Kratšie | Dlhšie (jeseň, zima) |
Spoznajte Sky Resort v Szczyrku
Poradca Sky Resort vám ukáže údaje o trhu Szczyrku a pomôže posúdiť, či táto lokalita zodpovedá vašim investičným cieľom. Prvý rozhovor je bezplatný a nezáväzný.
Dohodnite si bezplatnú konzultáciu
