Apartamenty inwestycyjne w górach – dlaczego Beskidy biją inne lokalizacje pod względem ROI?

Inwestorzy nieruchomościowi mają dziś szeroki wybór: mieszkania w dużych miastach, apartamenty nad morzem, lokale usługowe, a od kilku lat coraz popularniejsze apartamenty inwestycyjne w górach. Dane rynkowe z 2025 i 2026 roku pokazują wyraźnie, że Beskidy — a w szczególności Szczyrk — wyróżniają się na tle innych lokalizacji pod względem realnego zwrotu z inwestycji. Sprawdzamy, dlaczego.

Apartament premium w górskim kurorcie to klasa aktywów łącząca trzy strumienie zwrotu: przychód z najmu krótkoterminowego, wzrost wartości nieruchomości i korzyść podatkową z odliczenia VAT.

Czym jest ROI w kontekście apartamentu inwestycyjnego?

ROI (Return on Investment) — zwrot z inwestycji — to wskaźnik, który dla apartamentu inwestycyjnego składa się z dwóch niezależnych strumieni: przychodów z najmu krótkoterminowego (netto) oraz wzrostu wartości samej nieruchomości w czasie. Oba muszą być brane pod uwagę razem, bo ocenianie wyłącznie jednego z nich daje niepełny obraz.

W przypadku mieszkań w dużych miastach ROI z najmu długoterminowego wynosi zazwyczaj 3–5% brutto — i to przed podatkiem oraz kosztami. W górskich kurortach premium, gdzie działa model najmu krótkoterminowego z operatorem, realne stopy zwrotu są wyraźnie wyższe, a do tego dochodzi wzrost wartości nieruchomości napędzany ograniczoną podażą.

Dlaczego górskie kurorty biją duże miasta pod względem ROI?

Kluczową różnicą między mieszkaniem w mieście a apartamentem inwestycyjnym w górach jest model przychodów. Najem krótkoterminowy w górskim kurorcie — obsługiwany przez profesjonalnego operatora — generuje znacznie wyższą stawkę za dobę niż standardowy wynajem długoterminowy.

• Wyższy ADR w szczycie sezonu. Apartament premium w Szczyrku w czasie ferii zimowych lub długiego weekendu majowego może osiągać stawki od 400 do 800+ zł za dobę. To wielokrotność przeliczonej dziennej stawki najmu długoterminowego w Krakowie czy Warszawie.
• Całoroczny popyt bez martwego sezonu. Szczyrk działa 365 dni w roku: zima to narciarstwo, lato to Enduro MTB i szlaki, jesień i wiosna to SPA i weekendowy wypoczynek. Brak martwego sezonu przekłada się na stabilne, całoroczne przychody.
• Ograniczona podaż centralnych lokalizacji. W centrum Szczyrku nie ma już wielu działek pod nową zabudowę premium. Sky Resort przy ul. Willowej 12 to jedna z ostatnich inwestycji w sercu kurortu — ograniczona podaż strukturalnie wspiera wzrost wartości.
• Niższe ryzyko regulacyjne. Najem krótkoterminowy w górskich kurortach turystycznych nie jest objęty ryzykiem regulacji dyskutowanych w dużych miastach (zakazy Airbnb, ograniczenia czynszowe). Kurort turystyczny to naturalny ekosystem dla tego modelu.

Beskidy vs. inne górskie lokalizacje — gdzie ROI jest najwyższe?

Nie każdy górski kurort oferuje ten sam potencjał ROI. Kluczowe różnice leżą w skali popytu turystycznego, jakości infrastruktury i dostępności komunikacyjnej. Szczegółowe porównanie Szczyrku, Wisły i Zakopanego pokazuje wyraźnie, gdzie zwrot jest najstabilniejszy.

Szczyrk wyróżnia się na tle wszystkich konkurentów przede wszystkim całorocznością popytu i infrastrukturą MTB oraz narciarską klasy europejskiej — co bezpośrednio wpływa na wyższe obłożenie i wyższy ADR przez 12 miesięcy w roku.

Jak wygląda realny ROI z apartamentu w Sky Resort Szczyrk?

Konkretne dane zależą od wybranego lokalu (metraż, piętro, ekspozycja) i aktualnych warunków rynkowych. Na podstawie danych rynkowych z porównywalnych obiektów w Szczyrku można jednak nakreślić realistyczny obraz trzech strumieni zwrotu:

1. Przychody z najmu. Przy dobrze zarządzanym apartamencie premium w centrum Szczyrku roczne przychody brutto z najmu krótkoterminowego sięgają 8–12% wartości nieruchomości. Po odjęciu prowizji operatora i kosztów operacyjnych przychód netto inwestora to zazwyczaj 5–7%.
2. Wzrost wartości. Nieruchomości w centrum Szczyrku historycznie zyskują na wartości wraz z rozwojem infrastruktury i rosnącym popytem. Zakup w fazie off-plan daje premię wynikającą ze wzrostu wartości w trakcie budowy — zazwyczaj 10–25%.
3. Korzyść podatkowa. Odliczenie 23% VAT przy zakupie to realna oszczędność poprawiająca efektywną stopę zwrotu w roku nabycia. Przy cenie 600 000 zł brutto — ok. 112 000 zł bezpośrednio wraca do inwestora będącego płatnikiem VAT.*

* Możliwość odliczenia VAT dotyczy nabywców będących czynnymi podatnikami VAT. Przed podjęciem decyzji inwestycyjnej zalecamy konsultację z doradcą podatkowym.

Dla kogo są apartamenty inwestycyjne w górach?

Model condohotelu w Beskidach sprawdza się najlepiej dla określonych profili inwestorów:

• Przedsiębiorcy i osoby prowadzące działalność. Mogą skorzystać z pełnego odliczenia VAT 23% i optymalizacji podatkowej przez amortyzację. Zakup przez działalność gospodarczą lub spółkę poprawia efektywny koszt nabycia.
• Inwestorzy szukający dywersyfikacji portfela. Apartament górski to aktywo o niskiej korelacji z rynkami finansowymi, uzupełniające portfel akcji, funduszy czy lokat. Nieruchomość działa, gdy giełda nie.
• Osoby chcące chronić kapitał przed inflacją. Twarde aktywo w popularnej lokalizacji turystycznej jest historycznie odporne na inflację, a stawki najmu są indeksowane rynkowo wraz z kosztami życia.
• Inwestorzy myślący o sukcesji. Nieruchomość premium można przekazać dzieciom, zapisać w testamencie lub umieścić w strukturze holdingowej jako część majątku rodzinnego. Wartość rośnie z każdym rokiem.