Jak działa aparthotel. Kupujesz apartament, obiektem zarządza operator

Najczęstsze nieporozumienie przy tej inwestycji brzmi tak: „kupuję apartament, czyli wynajmuję go i zarabiam na swoim lokalu”. To intuicyjne, ale w Sky Resort działa inaczej, i lepiej wiedzieć to przed pierwszą rozmową niż po niej. Nie budujemy bloku z mieszkaniami na wynajem. Budujemy aparthotel, czyli obiekt działający jak hotel, w którym poszczególne apartamenty mają prywatnych właścicieli. Poniżej cały model w trzech krokach.

Krok 1. Kupujesz apartament w aparthotelu

Kupujesz konkretny lokal w budowanym obiekcie. Apartament stanowi odrębną nieruchomość z własną księgą wieczystą, co oznacza pełną własność: możesz go sprzedać, przekazać w spadku i wykorzystać jako zabezpieczenie finansowania.

Zakup odbywa się na podstawie umowy w formie aktu notarialnego. Lokal dostarczany jest w standardzie pod klucz, czyli w pełni wykończony i wyposażony, więc nie wymaga urządzania przed uruchomieniem obiektu.

Różnica wobec zwykłego mieszkania zaczyna się w tym, co jest dookoła apartamentu. To nie klatka schodowa i skrzynki na listy, tylko recepcja, lobby i zaplecze hotelowe.

Krok 2. Obiektem zarządza operator

Po oddaniu aparthotelu całością zarządza operator. Nie chodzi o „obsługę Twojego mieszkania”, tylko o prowadzenie obiektu jako jednego organizmu. Po stronie operatora są:

• recepcja i obsługa gości
• rezerwacje, ceny i obecność w kanałach sprzedaży
• sprzątanie i wymiana bielizny
• utrzymanie obiektu i części wspólnych
• marketing całego aparthotelu

Po stronie właściciela nie ma zadań operacyjnych. Nie umawiasz sprzątania, nie odpowiadasz na wiadomości od gości, nie pilnujesz kalendarza. Kontakt z operatorem ogranicza się w praktyce do cyklicznego rozliczenia.

Krok 3. Masz udział w przychodach i dni pobytu

Aparthotel generuje przychód jako całość i ten przychód jest dzielony. Podstawą podziału jest wkład zainwestowany, według formuły 70/30 zapisanej w umowie. Rozliczenie ma charakter cykliczny i odbywa się w formie faktury raz na kwartał.

Obok udziału w przychodach właścicielowi przysługuje 21 dni pobytu własnego w roku, poza szczytem sezonu, bez dodatkowych opłat poza kosztem przygotowania pokoju. Terminy rezerwuje się przez operatora, który wpisuje je w kalendarz obiektu.

Czym aparthotel różni się od bloku na wynajem

To pytanie pada rzadko, a jest kluczowe, bo decyduje o tym, jak gość ocenia pobyt i czy wraca. Budynek z mieszkaniami na wynajem ma klatkę schodową i skrzynkę z kodem. Aparthotel ma części, których w takim budynku nie ma:

• Recepcja – meldunek, klucze i pomoc na miejscu, a nie kod do skrzynki.
• Lobby – przestrzeń, w której gość może usiąść, poczekać, spotkać się.
• Restauracja – posiłki bez wychodzenia z obiektu.
• Basen na dachu – przeszklony, z panoramą Skrzycznego.
• Strefa wellness – sauny, jacuzzi, miejsce wyciszenia.
• Zaplecze sportowe – narciarnia z przechowalnią sprzętu, rowerownia, siłownia.

Z punktu widzenia właściciela to nie są dodatki estetyczne. To część obiektu, która odróżnia aparthotel od apartamentu na wynajem i która pracuje na ocenę pobytu niezależnie od tego, w którym pokoju gość nocował.

Dlaczego udział liczy się od wkładu

Tu wraca pytanie z początku: skoro mam swój apartament, czemu nie rozliczam się z jego wynajmu?

Bo aparthotel nie działa jak zbiór osobnych mieszkań. Gość rezerwuje pobyt w Sky Resort, a nie w konkretnym lokalu numer 304. O tym, który pokój dostanie, decyduje recepcja i grafik obłożenia. Przy takim modelu rozliczanie każdego apartamentu osobno byłoby loterią: dwóch właścicieli identycznych lokali miałoby różne wyniki tylko dlatego, że recepcja inaczej rozdysponowała rezerwacje.

Dlatego obiekt rozliczany jest jako całość, a udział właściciela liczony proporcjonalnie do wniesionego wkładu. Każda zainwestowana złotówka pracuje na tych samych zasadach, niezależnie od tego, który apartament należy do kogo.

Co to zmienia w praktyce

Model ma konkretne konsekwencje, także takie, które warto znać zawczasu:

• nie musisz polować na apartament z lepszym widokiem, bo nie zmienia to Twojego udziału
• nie zajmujesz się obsługą i nie musisz mieszkać blisko
• nie masz wglądu w obłożenie swojego konkretnego lokalu, bo taki rachunek nie jest prowadzony
• pobyty własne są ograniczone do puli dni poza szczytem sezonu
• Twój wynik zależy od tego, jak pracuje cały aparthotel, a nie jeden pokój

Dwa ostatnie punkty bywają odbierane jako ograniczenie i uczciwie jest je tak nazwać. Są konsekwencją tego samego mechanizmu, który zdejmuje z właściciela całą obsługę.

Najczęściej zadawane pytania