V roku $2025$ vstupuje trh investičných nehnuteľností v Poľsku do fázy stabilizácie. Po období neistoty spojenej s vysokými úrokovými sadzbami získavajú investori opäť prístup k atraktívnym formám financovania. Rastúca dostupnosť úverov, klesajúce úrokové sadzby a väčšia flexibilita bánk robia z kúpy investičného apartmánu reálny a bezpečný spôsob umiestnenia kapitálu.
Pre mnohých ľudí však zostáva najdôležitejšia otázka: ako najlepšie financovať kúpu apartmánu – úverom, hotovosťou, lízingom alebo iným riešením?
Nasledujúci sprievodca Vám pomôže porovnať dostupné možnosti a zvoliť stratégiu financovania prispôsobenú Vašim možnostiam a investičným cieľom.
Hypotekárny úver – najpopulárnejšie riešenie medzi investormi
Najčastejšie volenou formou financovania kúpy investičného apartmánu je hypotekárny úver. V roku $2025$ sú jeho podmienky omnoho priaznivejšie ako ešte pred rokom či dvoma.
Podľa údajov Úverového informačného úradu (BIK) vzrástol počet poskytnutých úverov na bývanie o viac ako $25\%$ v porovnaní s rokom $2024$. Banky čoraz ochotnejšie financujú aj investičné apartmány v horách, najmä tie umiestnené v celoročných strediskách, ako je Szczyrk.
Prečo je hypotekárny úver výhodný pre investora?
- Nižšie úrokové sadzby – náklady na úver reálne klesli o $2–3$ percentuálne body (p.b.) v porovnaní s obdobím $2022–2023$, čo výrazne znížilo splátky.
- Lepšia úverová spôsobilosť – vyššie mzdy a stabilnejší trh práce umožňujú získať vyššie financovanie.
- Možnosť finančnej páky – namiesto angažovania celého kapitálu možno využiť časť vlastných prostriedkov a financovať zvyšok úverom, čím sa dosiahne vyššia návratnosť investície (ROI).
V praxi príjmy z prenájmu často pokrývajú značnú časť splátky úveru. To je práve dôvod, prečo sa investičné apartmány Szczyrk stávajú atraktívnym nástrojom budovania pasívneho príjmu – nehnuteľnosť sa „spláca sama“, a investor buduje kapitál v dlhodobom horizonte.
Ako si vybrať najlepší hypotekárny úver na investičný apartmán?
Pri porovnávaní ponúk bánk sa oplatí venovať pozornosť niekoľkým kľúčovým prvkom, ktoré majú najväčší vplyv na náklady a bezpečnosť investície:
- Úroková sadzba a marža bankyV roku $2025$ čoraz viac inštitúcií ponúka fixnú úrokovú sadzbu na obdobie $5$ alebo $7$ rokov. Je to riešenie obzvlášť výhodné pre investorov, ktorí chcú mať predvídateľné splátky v dlhšej perspektíve.
- Provízie a dodatočné poplatkyNiektoré banky lákajú akciami „$0\%$ provízia“, ale kompenzujú to vyššou maržou. Vždy je potrebné porovnať celkové náklady na úver (RPMN – Ročná percentuálna miera nákladov).
- Možnosť mimoriadnych splátok úveru bez poplatkovFlexibilita v splácaní je kľúčová. V prípade prebytkov z prenájmu alebo predaja inej nehnuteľnosti je dobré mať možnosť skoršieho splatenia úveru bez finančných pokút.
- Vlastné zdroje a typ zabezpečeniaV prípade investícií do aparthotelov a dovolenkových apartmánov môžu banky vyžadovať vyššie vlastné zdroje – zvyčajne od $20\%$ do $30\%$ hodnoty nehnuteľnosti.
- Mena úveru a zdroj príjmuOsoby zarábajúce v eurách alebo dolároch môžu využiť menový úver, ktorý umožňuje lepšie prispôsobiť náklady financovania príjmom zo zahraničia.
Kúpa investičného apartmánu za hotovosť – rýchlosť a nezávislosť
Pre investorov disponujúcich väčším kapitálom je kúpa apartmánu za hotovosť riešením ponúkajúcim najväčšiu jednoduchosť a nezávislosť. Žiadne záväzky voči banke, okamžitý prevod vlastníctva a žiadne riziko zmien úrokových sadzieb sú nepochybné výhody tejto možnosti.
V kontexte investícií v horách má takýto prístup dodatočnú výhodu – developeri často ponúkajú zľavy alebo bonusy (napr. dokončenie na kľúč v cene) pri hotovostných transakciách.
Kúpa za hotovosť tiež znamená vyššiu likviditu – apartmán je možné kedykoľvek predať bez nutnosti splácania úveru, čo uľahčuje flexibilné riadenie investičného portfólia.
Lízing nehnuteľností – alternatíva pre podnikateľov
Hoci je stále menej populárny, lízing nehnuteľností sa stáva čoraz dostupnejším pre firmy a osoby vykonávajúce podnikateľskú činnosť. Pre podnikateľov investujúcich do investičných apartmánov v horách môže byť lízing výhodným daňovým riešením.
Výhody lízingu investičných apartmánov:
- Lízingové splátky možno zahrnúť do nákladov na dosiahnutie príjmu, čo znižuje daň z príjmu.
- Lízingová procedúra je jednoduchšia ako získanie hypotekárneho úveru.
- Vlastníctvo nehnuteľnosti možno previesť po ukončení lízingovej zmluvy za symbolickú sumu.
Je to ideálne riešenie pre ľudí, ktorí plánujú investíciu do apartmánov na obchodné účely, napr. v rámci spoločnosti zaoberajúcej sa krátkodobým prenájmom.
Investícia s partnerom alebo súkromným fondom – spoločný kapitál, spoločný zisk
Čoraz väčšiu popularitu získavajú modely skupinového investovania. Spoľívajú na spojení kapitálu niekoľkých investorov, ktorí spoločne kupujú nehnuteľnosť a delia si zisky primerane k vkladu.
Takýto prístup umožňuje vstúpiť do prémiového segmentu s menším rozpočtom – napr. kúpou podielu na apartmáne v luxusnom aparthoteli, akým je Sky Resort Szczyrk.
Toto riešenie je určené ľuďom, ktorí chcú začať investovať do apartmánov, ale nedisponujú plným kapitálom potrebným na samostatnú kúpu.
Oplatí sa však jasne určiť podmienky spolupráce: kto spravuje nehnuteľnosť, ako sa rozdeľujú príjmy a aké platia pravidlá výstupu z investície.
Programy podpory investorov – preferenčné úvery a záruky BGK
V roku $2025$ časť verejných inštitúcií naďalej ponúka formy podpory pri kúpe nehnuteľností. Hoci väčšina vládnych programov sa týka bytov na vlastné bývanie, niektoré banky zavádzajú investičné produkty s preferenčnou úrokovou sadzbou alebo zárukou BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego).
Vďaka tomu je možné znížiť požadované vlastné zdroje (dokonca až na $10\%$) alebo získať výhodnejšie úverové podmienky pre apartmány v turistických strediskách.
Takéto riešenia sa obzvlášť dobre osvedčujú pri investíciách v segmente condo hotel – najmä ak je nehnuteľnosť spravovaná skúseným operátorom a generuje predvídateľné príjmy.
Ako porovnať ponuky a vybrať najlepšie financovanie?
Na prijatie správneho rozhodnutia sa oplatí vykonať niekoľko jednoduchých krokov:
- Zozbierajte ponuky z viacerých bánk a lízingových spoločností – porovnajte RPMN, maržu, dodatočné náklady a flexibilitu splácania.
- Vypočítajte reálnu návratnosť investície (ROI) – zohľadnite nielen príjem z prenájmu, ale aj rast hodnoty nehnuteľnosti v čase.
- Konzultujte s úverovým alebo investičným poradcom – profesionálna analýza pomôže vyhnúť sa nákladným chybám.
- Skontrolujte model správy nehnuteľnosti – čím transparentnejší a efektívnejší, tým ľahšie je pokryť náklady na financovanie z prenájmu.
V praxi môže byť dobre zvolený úver alebo lízing nástrojom, ktorý zvýši mieru návratnosti investície, namiesto toho, aby ju znižoval.
Prečo sa oplatí konať teraz – pred zimnou sezónou
Jeseň je ideálny čas na začatie procesu financovania a kúpy investičného apartmánu. Mnohé banky zavádzajú jesenné úverové akcie, a developeri ponúkajú atraktívne podmienky pred zimnou sezónou.
V prípade takýchto lokalít, ako je Szczyrk, kúpa ešte pred decembrom umožňuje plne využiť potenciál lyžiarskej sezóny a začať generovať príjmy takmer ihneď po prevzatí apartmánu.
Investície z prémiového segmentu – ako Sky Resort Szczyrk – ponúkajú komplexnú podporu pre investorov, vrátane pomoci pri získaní financovania a plnej správy prenájmu. Vďaka tomu sa proces kúpy a riadenia stáva jednoduchším a bezpečnejším, aj pre ľudí, ktorí robia prvé kroky v investovaní.
Zhrnutie
V roku $2025$ je dostupných viac možností financovania kúpy investičného apartmánu než kedykoľvek predtým.
Od klasických hypotekárnych úverov, cez lízing, až po modely spoločného investovania – investori si môžu prispôsobiť stratégiu svojim potrebám a úrovni angažovanosti.
Najdôležitejšie je vybrať projekt, ktorý spája vysokú kvalitu, transparentný model správy a stabilný potenciál príjmov.
Práve takéto vlastnosti odlišujú Sky Resort Szczyrk – prémiovú investíciu v srdci strediska, ktorá spája finančnú bezpečnosť s prestížou a reálnym ziskom.
